Le particelle con superficie reale, sono quelle la cui area è stata misurata analiticamente, nascono da un Tipo Particellare disciplinato dal D.P.R. N.650 del 26/10/1972 ART.7, oppure da un frazionamento in cui sono stati trattati tutti i vertici e quindi tutti i lati della particella derivata (entrambi i casi sono previsti nella procedura pregeo).
La costituzione di particelle con superficie reale SR, eccetto il caso in cui derivano da un tipo di frazionamento che ne ha determinato tutti i nuovi lati identificati tutti da linee rosse, implica sempre una preventiva riconfinazione.
Infatti quando viene costituita una particella di superficie reale SR il cui perimetro comprende linee rosse e nere, è necessario ricostruire l’origine delle linee esistenti (nere) determinando le coordinate esatte dei loro vertici.
Se le linee nere ed i lori vertici, derivano da un tipo di frazionamento post circolare 2/88, la loro incertezza è praticamente nulla oppure limitata a pichi centimetri (generalmente inferiore a 10 cm), mentre se le linee nere derivano da tipi di frazionamento redatti per allineamenti oppure nascono dalla mappa catastale di impianto, le cose si complicano.
Infatti nella ricostruzione delle linee da mappa di impianto o da frazionamenti realizzati con squadri ed allineamenti, la precisione e quindi l’incertezza, può essere subordinata da molti fattori che non dipendono soltanto dalla perizia di chi sta predisponendo il tipo di aggiornamento con particelle reali.
L’incertezza che deriva dalla ricostruzione delle linee nere di impianto o da frazionamenti pre-circolare 2/88, richiede quindi tutte le attenzioni riservate alle riconfinazioni, compreso l’interpello del confinante (artt. 950 e 951 C.C.), altrimenti la posizione delle righe nere utilizzate per costituire la particella di superficie reale SR nascerebbero dalla rideterminazione di un confine stabilito unilateralmente ossia da un solo confinante.
La contestazione di un lato (nero) della particella di superficie reale SR, porterebbe ad una successiva variazione della superficie, che nel caso di avvenuta compravendita avrebbe come conseguenze quanto previsto dall’articolo 1537 del Codice Civile (variazione del prezzo nella vendita a misura).
Quindi anche se può sembrare eccessivo, la predisposizione di un Tipo Particellare o di un Tipo di Frazionamento con particelle di superficie reale, dovrebbe essere sempre preceduto da un’attenta operazione di riconfinazione, nel rispetto degli articoli 950 e 91 del Codice Civile, verificando attentamente la posizione di ogni lato ed interpellando i proprietari confinanti.